Immobilienlexikon

Allgemeine Indirekte Kanarische Steuer (Impuesto General Indirecto Canario; IGIC)

Es handelt sich um eine indirekte Steuer von 5 %, die der Mehrwertsteuer gleichzusetzen ist und den Endverbraucher belastet.

Info: http://www.zec.org/

Bodenwertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza urbana)

Sie ist besser bekannt unter dem Begriff “Plusvalía” (=Wertzuwachs) und besteuert ausschließlich den Wertzuwachs des Grundstückes. Jede Gemeinde legt den Prozentsatz selbstständig fest, der u. a. abhängig von der Einwohnerzahl ist. Des Weiteren spielt die Dauer, in der die Immobilie im Besitz des Verkäufers lag und der Bodenwert (Valor de Terreno) eine entscheidende Rolle. Im Regelfall muss der Verkäufer diese Steuer zahlen. Jedoch belasten oft Verkäufer vertraglich den unkundigen - meist ausländischen - Immobilienkäufer mit dieser Steuer.

Aus diesem Grund ist - im eigenen Interesse - ein Beratungsgespräch bei einem Fachanwalt unerlässlich, der Sie über die zahlreichen Steuerfallen beim Immobilienkauf aufklärt.

Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas; IRPF)

Jeder, der seinen Wohnsitz auf Teneriffa hat, muss Einkommensteuer auf alle Einkünfte zahlen, die er im Laufe eines Steuerjahres (meist Kalenderjahr) erzielt hat - unabhängig davon, ob sie im In- oder Ausland erzielt worden sind. Ausgeschlossen von der Besteuerung sind hier erhaltene Leistungen wegen dauerhaften Erwerbsunfähigkeit, Lotteriegewinne und staatliche Stipendien. Gesetzlich gilt man als ansässig und damit steuerpflichtig, wenn mehr als 183 Tage auf Teneriffa verbringt. Der Steuersatz ist - ähnlich wie in Deutschland - abhängig von der Höhe des erzielten Einkommens.

Eine Doppelbesteuerung der Einkünfte wurde durch entsprechende Abkommen mit anderen EU-Mitgliedern unterbunden, d. h. die Steuern sind entweder in Spanien oder im Ausland abzuführen. Manche Steuern werden auch anteilig besteuert.

Erbschafts- und Schenkungssteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; ISD)

Schon jetzt besitzen einige Deutsche Grundstücke und/oder Immobilien auf Teneriffa. Damit im Todesfall des Besitzers keine Streitigkeiten unter den Erben entstehen, sollte man an eine testamentarische Nachlasseregelung denken. Vorzugsweise verfasst man das Testament in Anwesenheit eines Notars, der gleichzeitig rechtsberatend tätig ist.

Vorallem wenn Grundstücke und Immobilien im Ausland zur Erbmasse gehören, gibt es viele steuerliche “Stolpersteine”.

Das Gesetz, das die Besteuerung regelt, ist am 1.1.1988 in Kraft getreten und wurde durch die Erbschaftsteuerrichtlinien (Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) ergänzt.

Bei Immobilien wird zum Beispiel im Erbfall der Katasterwert besteuert, bei Grundstücken muss die Plusvalía an die Gemeinde gezahlt werden.

Um im Einzelfall die konkrete Höhe der Steuersatzes zu bestimmen, wurden vier Steuerklassen festgelegt. Sie berücksichtigen den Verwandtschaftsgrad und das Vermögen des Nachlassempfängers sowie einen progressiven Steuersatz. Entsprechende Freibeträge sind vom verwandtschaftlichen Verhältnis zum Verstorbenen und dem Alter des Erbenden abhängig.

Info: Tabelle mit Freibeträgen

Wenn die Übertragung einer Immobilie oder eines Grundstückes - im Sinne einer Schenkung - mehr als 10 Jahre her ist, werden diese nicht mehr besteuert. Deshalb sind frühzeitige Schenkungen von steuerlichem Vorteil. Der Besitzer hat die Möglichkeit sich durch vertragliche Bestimmungen, das Wohn- und Nutzungsrecht (Nießbrauch) sichern.

Anmerkung: Zurzeit existiert auf diesem Rechtsgebiet noch kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland. Es gilt: Bei deutschen Staatsangehörigen wird das deutsche Erbstatut angewendet, das den spanischen Bestimmungen ähnelt. Wird jedoch eine Immobilie bzw. ein Grundstück auf Teneriffa vererbt, unterliegen diese der spanischen Erbschaftssteuer. Außerdem kann die deutsche Erbschaftssteuer hinzukommen.

Gewerbesteuer (Impuesto sobre Actividades Económicas)

Jede Person, die auf Teneriffa eine gewerbliche Tätigkeit ausüben will, muss diese anmelden. Nachdem die Registrierung des Gewerbes beantragt ist, wird man aufgefordert, die Gewerbesteuer innerhalb von 14 Tagen zu begleichen. Die Höhe der Steuer richtet sich nach der Branche, der Gemeinde sowie der Lage des Unternehmens und ist jährlich zu zahlen. Einige Personengruppen unterliegen nicht der Gewerbesteuer, so z. B. Privatpersonen.

Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Der Steuersatz beträgt auf Teneriffa 6,5 % des notariell beurkundeten Immobilienkaufpreises und wird spätestens 30 Tage nach Kaufvertragsunterzeichnung fällig. Sie ist jährlich zu zahlen.

Kapitalertragssteuer (Impuesto sobre la Renta del Capital)

Seit Januar 2007 gilt für residente und nichtresidente Immobilienverkäufer der einheitliche Steuersatz von 18 %. Grundlage für die Besteuerung ist der Gewinn beim Verkauf einer Immobilie, d. h. die Differenz von Kauf- und Verkaufspreis. Der Immobilienkäufer behält 5 % des Kaufpreises (sog. Retencion) ein und führt die Summer innerhalb von vier Wochen nach Kaufvertragsunterzeichnung an das spanische Finanzamt ab. Der gezahlte Betrag dient zur Deckung eventueller Steuerschulden des nichtansässigen Verkäufers.

Körperschaftssteuer (Impuesto de Sociedades; IS)

Ihr unterliegen alle juristischen Personen und Personengesellschaften, die ihren Sitz in Spanien oder auf den Kanarischen Inseln haben. Der allgemeine Steuersatz in Spanien liegt zurzeit bei 35 %. Da Teneriffa zum Gebiet der ZEC gehört, gilt für hiesige Firmen der reduzierte Besteuerungssatz von 4 %. Bemessungsgrundlage ist der bilanzielle Überschuss am Ende des Geschäftsjahres.

Kraftfahrzeugsteuer (Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica)

Diese Steuer müssen alle Besitzer eines fahrtüchtigen Kraftfahrzeuges jährlich entrichten. Um die genaue Höhe festzulegen, werden die Fahrzeuge in sechs verschiedenen Kategorien mit jeweiligen Unterkategorien eingeteilt. Sie sollte nicht mit der Zulassungssteuer verwechselt werden.

Info: Steuersätze für Erstzulassungen (spanisch)

Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido; IVA)

In Spanien unterscheidet man drei Steuersätze:

  1. tipo general (16 %) - u. a. für gewerbliche Tätigkeiten
  2. tipo reducido (7 %) - u. a. für Wasser, Lebensmittel und kulturelle Leistungen
  3. tipo superreducido (4 %) - u. a. für Bücher und bestimmte Lebensmittel (z. B. Milchprodukte)

Befreit sind u. a. medizinische Leistungen, Kredite, Versicherungen sowie die Vermietung von Privatwohnungen.

Beim Kauf einer gewerblich genutzten Immobilie (Lokal) oder eines unbebauten Grundstückes von einem Unternehmen (Bauträger) fallen 16 % Mehrwertsteuer an. Kauft man hingegen ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung liegt der Steuersatz nur bei 7 % des Verkaufpreises. Ebenfalls 7 % zahlt man für eine Garage, die mit der Wohnung erworben wurde.

Nicht mehrwertsteuerpflichtig ist der Immobilienkauf von Selbstständigen.

Stempelsteuer (Impuesto de actos jurídicos documentados)

Sie wird zusätzlich beim Immobilienerwerb erhoben, der mehrwertsteuerpflichtig ist,
d. h. der Erwerb von gewerblichen Unternehmen. Der Steuersatz beträgt auf Teneriffa 0,5 % und bezieht sich auf den notariell beurkundeten Kaufpreis.

Steuer auf Bautätigkeiten (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras)

Alle baulichen Maßnahmen an Immobilien und/oder auf Grundstücken müssen zuvor von der Gemeinde genehmigt werden. Der Steuersatz hängt von dem Aufwand der Baumaßnahmen ab. Er wird von der Gemeinde bestimmt und liegt nicht über 4 %.

Steuer auf das Einkommen nicht ansässiger Personen (Impuesto sobre la Renta de no Residentes)

Das Gesetz (ley) 41/1998, vom 9. Dezember 1998 regelt die Besteuerung nicht ansässiger Personen, die auf Teneriffa Einkünfte erzielen. Die Bestimmungen betreffen vorallem Immobilieneigentümer, die ihr Objekt auf Teneriffa vermieten oder eigenständig nutzen. In beiden Fällen sind jährlich Steuern zu zahlen. Erzielte Mieteinnahmen sind mit 25 % zu versteuern. Wenn der Besitzer seine Immobilie für private Zwecke verwendet, gilt als Bemessungsgrundlage 1,1 % bzw. 2% des eingetragenen Katasterwertes. Dieser Wert wird auch mit 25 % versteuert.

Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio; IP)

Alle natürlichen Personen, die auf Teneriffa Vermögenswerte (z. B. eine Immobilie) besitzen und im Grundbuch eingetragen sind, unterliegen der spanischen Vermögenssteuer. Sie muss sowohl von Residenten als auch Nichtresidenten gezahlt werden. Jediglich Ansässige genießen einen steuerlichen Freibetrag von ungefähr 110.000 €. Der angewandte Steuersatz liegt zwischen 0,2 % und 2,5 % des Immobilienkaufpreises und ist abhängig von der Höhe des jährlichen Einkommens.

Die Vermögenssteuererklärung erfolgt unaufgefordert am Ende des Kalenderjahres und wird mit der Einkommensteuererklärung auf Teneriffa abgegeben.

Anmerkung: Es besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, d. h. die nach spanischem Recht erhobene Steuer kann in Deutschland angerechnet werden.